La pregunta detrás del porcentaje de vacancia
Cuando un informe de mercado señala que la vacancia de oficinas en Montevideo se sitúa en torno al 8%, la primera pregunta técnica necesaria es determinar sobre qué universo se calcula esa cifra. Las distintas fuentes de análisis del sector utilizan metodologías y alcances que no siempre resultan equivalentes entre sí.
Uno de los principales factores de divergencia radica en la inclusión o exclusión de las zonas francas dentro de la muestra. Mientras que algunos estudios integran estos regímenes dentro del inventario corporativo general, otros limitan su alcance estrictamente al territorio no franco, modificando de forma sustancial el cálculo final de los metros cuadrados desocupados.
La segmentación por categorías: A+ y A
Otro elemento crítico en la lectura del sector corporativo es la segmentación por tipología edilicia. Dentro de un mismo reporte, promediar el mercado total suele opacar realidades operativas dispares: mientras que los edificios clase A+ pueden registrar una vacancia del 3,5%, la categoría clase A puede alcanzar simultáneamente un 15%.
Interpretar los datos sin discriminar la categoría del inmueble distorsiona la disponibilidad real que enfrentan las empresas al momento de evaluar sedes de alto estándar, donde la oferta suele ser significativamente más acotada de lo que sugiere el promedio general.
Precios pedidos, rentas efectivas y proyecciones
En el análisis de valores, es indispensable diferenciar el precio pedido (asking price) de la renta que efectivamente se pacta al cierre del contrato. Evaluar el mercado tomando únicamente los valores publicados en listas o avisos tiende a sobredimensionar los niveles de ingreso o costo real de los espacios.
Asimismo, el pipeline de desarrollos proyectados para horizontes como 2025–2027 debe tratarse como expectativa de incorporación y no como inventario operativo. Leer el mercado de oficinas de Montevideo con precisión exige desglosar qué mide cada indicador antes de adoptar sus conclusiones.
